宅地とは

宅建士の試験で基本中の基本。意外なことが多いので試験に出る。

宅建業法では、以下の3つを宅地という。

  1. 現在、建物が建っている土地
  2. 将来、建物を建てる目的で取引する土地
  3. 用途地域内にある土地

用途地域とは都市計画法で市街化区域だの商業地域だのと指定された地域。そうなると、石油コンビナートやガスタンクなど危険なものが建っている工業専用地域にある建築資材置き場も、用途地域内にある土地なので宅地となる。

宅地というと、住宅地の宅地に決めつけがちだが、法律上の定義と少しズレがある。
反対に、用途地域内でも宅地ではないのは、道路、公園、河川、水路は建物が建つ予定がないので宅地ではない。

これらを継続的に売買するには宅建業の免許(開業する)が必要になる。開業すると、営業所5名につき1名必ず宅建士を従事させなければならない。その宅建士になれる資格が、宅地建物取引士(旧宅地建物取引主任者)

要するに、不動産会社に勤めなければ(開業しなければ)役に立たない資格。

 

 

今朝の富士山

台風が去っても強い風、この季節珍しく富士山がよく見えた。
雪がない富士山はちょっと物足りない。

今日はこれから1時間に1℃上がって、14時に32℃に達し、15時頃から今度は1時間に1℃ずつ下がるというすごい天気予想。
とじこもって試験勉強がんばろう。

宅建の統計問題

前哨戦である宅建士試験が一ヶ月を切って、ちょっとあせる。
ネット上にはいろいろな対策講座があって、いくつか無料講座もあるので探して聞いてみると役に立つことが多い。

宅建士の試験には統計に関する問題が1題出題される。これは今年発表された、建築(住宅)着工統計、地価公示、土地白書、法人企業統計から出題される。
たとえば、法人企業統計によると、

不動産業の売上高
(前略)売上高は約39兆3800億円、前年度比6.5%増で、2年ぶりの増加となった。

不動産業の経常利益
(前略)経常利益は約4兆3000億円となっており、前年度比7.5%減で、3年ぶりの減少となった。

これらの数字をきちんと覚える。まぎらわしいのは、土地所有権移転登記の件数は2年連続増加、不動産業の売上高は2年ぶりの増加。
平成26年に消費税が増税されたので、25年に駆け込み需要で伸びた反動で26年は落ち込んだ。27年は回復したので、2年ぶりの増加。

減少の項目は少ないので、減少だけ覚えて、あとは連続かぶりかまで抑えればほぼ確実に1点取れるらしい。35点でほぼ合格なので小さい点ではない。これらの統計を1時間かけて覚えれば、確実に1点、他の分野で1点取ろうと思うと20~30時間勉強しないと取れないので効率がいい。
本戦も前哨戦もとにかく問題を解きまくる!もうこれしかない。

もっと知りたい方。
https://allabout.co.jp/gm/gc/469560/

 

茶平工業

会社は聞いたことがなくても、一度は目にしたことがあるものを売っている会社。
従業員数11人、年間100万枚を売り上げる、

記念メダルの会社。
全国の観光地にある販売機に売られているモノはほぼこの会社一社独占だそうだ。
古くさいようだが、たしかに全国全てのメダルを集めたくなるかもしれない。

茶平工業
http://www.stampmedal.com/

勉強の仕方が変わる

前回の勉強といえば、旅行業を開業した後の総合旅行業務取扱管理者試験。
そこそこ難しくてけっこう真剣に勉強した。開業して仕事もなかったので、靜かな事務所で勉強がはかどった。

今回の勉強の中止は机はもちろんだが、紙の媒体の勉強もあるがパソコンも多様。過去問はネット上にあるし、解説も授業もネット上にあふれている。自宅ではパソコンの前でしか勉強はできないし、図書館に行くとスマートフォンがないと勉強にならない。究極的には六法で条文を見比べてテキストで勉強できなくもないが、かなり非効率。

図書館で目の前に高校生が座ると、傍らにスマートフォン。ときどきスマートフォンを見ている。あんなものがあったら勉強にならないだろう、とちょっと思う。一歩間違えればゲーム機がとなりに置いてあるようなものだし。
予備校の授業もネット配信されてスマートフォンで見る時代。社会が変われば勉強の仕方も大きく変わると実感。
試験日までに理解する、覚える、このことはまだ変わっていない。

嶋、島という漢字

こじまです、と電話で話すと関東では小島が一般的だが、西日本ではどちらの島か聞かれることが多い。島と嶋、嶋の方はなぜ鳥なのだろう。
起源を調べたらどうってことなかった。

(漢字語源辞典Webより)

そういえば、頭が悪い高校の同級生で嶌という漢字のやつがいたっけ。

こういう間違いはあまりされたことがない。

遺留分放棄

民法を勉強していたら出てきたが、実例がわからないので調べた。

第1043条(遺留分の放棄)
1.相続の開始前における遺留分の放棄は、家庭裁判所の許可を受けたときに限り、その効力を生ずる。
2.共同相続人の一人のした遺留分の放棄は、他の各共同相続人の遺留分に影響を及ぼさない。

よく出てくる例で、父が亡くなり遺言書があったので公開されると全財産を施設に寄付するとあった。
本来の相続人である奥さんや子どもは冗談じゃないと怒る。
この場合、奥さんや子どもには遺留分減殺請求権があり、所定の割合まで相続することができる。
つまり、全額誰かにあげるとか、長男だけに相続させる、というのが納得できなければ訴訟で相続することができる。
この、最低限度もらえる分が遺留分であるが、遺留分を放棄することもできる。

誰がそんな放棄をするのだろうか。
具体例があった。父は事業をやっていて、長男が後を引き継いでいるので不動産は長男に全部相続させたい。その代わり、次男には現金で2000万円ほど生きているうちに渡す。
次男が納得すれば、次男が自分で遺留分放棄の審査を家庭裁判所で受けることになる。裁判所は事実関係を慎重に判断する。
2000万円既にもらっているというのが重要で、だから遺留分は放棄するという理由があることになる。
つまり、遺言書通りに相続が進むように生きているうちにやっておく手続であった。

遺留分は放棄するということで、遺言書に対して不満は言いませんよという約束のようなものになる。ところが、相続は放棄していないので、お父さんに実は借金があると、遺留分は放棄したが、借金の相続はしなくてはいけないことになる。遺留分の放棄と相続の放棄はまったく違う意味合いがあることがわかった。

おそらく試験には出ないであろうが、ひとつおりこうになった。

神奈川県産三元豚モツ煮

最寄りのスーパーで売られているのを初めて見た、神奈川県産三元豚もつ。
半額で購入したレンコンとお肉を煮たかったので、モツ煮にしてしまえ。

味噌としょうゆで味をつけたが、薄め。写真で見たとおり、味が薄い。豆腐を入れたのでさらに薄くなった。肝心のモツは、いつものもつより臭みが少ない。

おでんも角煮もゆで卵が入れたくなる。こんにゃくは星澤先生の指示通り、塩でもみもみしてから熱湯で湯通し。あと2回(二晩)くらい楽しめる。

相鉄ローゼンポイントまつり

東洋水産のレシートを貼ってハガキで応募したものが当選して、持っているポイントカードに10000ポイントつくらしい。相鉄ローゼン(スーパー)にはウエルカムカードなるものがあり、100円で1ポイントついて、1000ポイントになると500円の商品券がもらえる。
いつもは1000ポイントに達成すると強制的にレジから排出されて、翌々日の末日が期限の商品券が出てくる。さらに、一ヶ月に2万円以上使うと、翌月にポイントがもらえる。

一ヶ月に5万円以上使うと翌月に500円分のポイントがもらえるので、実質1%+会計時0.5%もらえるのでなかなかの高還元率になる。

いつものように会計すると、一度に10枚の商品券が出てきた。

これまでも商品券2000円などは何度か当選しているが、5000円ははじめて。
かといって、これですき焼きのお肉を買ってしまったりはしない。
いつものように使う。

紅ショウガ制作

いちど作るとおいしくて市販のものなど食べられなくなる代物。
作り方はネット上にたくさんあるが、繊細なものではないので適当に作っても比較的大丈夫。

新ショウガでもひねショウガでも作れるが、ひねショウガだと辛い紅ショウガになるそう。

これで400円くらい。繊維にそって3ミリ程度に切る。丸のまま進める人もいる。

切ったら塩に漬ける。重量の4%程度と後から知った。しょっぱくならない程度の塩加減。

このまま一晩という人もいるし、重しをして1~2時間で水がかなり出るのでこれくらいでいいと思う。

干すのも3日という人もいるし、干さない人もいる。一晩干したが表面は乾いていないので、今はここまで。
この後、千切りにして梅酢につける。丸のままの人は梅酢につけた後、もういちど干してさらに本漬けをする人もいる。